律師：有權(quán)要求沈陽(yáng)東亞翰林世家開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)
【線(xiàn)上投訴】
最近，沈陽(yáng)市民安女士等人遇到了一件煩心事，買(mǎi)房前說(shuō)好的商住兩用，簽合同時(shí)卻變成了辦公用房。
安女士向本報(bào)投訴稱(chēng)，今年3月她在位于沈陽(yáng)市皇姑區(qū)的東亞翰林世家樓盤(pán)買(mǎi)了一套59平方米的復(fù)式住房，售樓員在宣傳過(guò)程中稱(chēng)此房為商住兩用，但她在簽合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋用途一欄寫(xiě)的卻是辦公。據(jù)了解，辦公用房和商住兩用房在水、電、煤氣等都存在價(jià)格差異，安女士認(rèn)為自己被騙了。
而在購(gòu)買(mǎi)東亞翰林世家小區(qū)房屋的業(yè)主中，這個(gè)問(wèn)題并非個(gè)例。
【線(xiàn)下面對(duì)面】
兩份合同兩種用途
近日，記者來(lái)到了東亞翰林世家樓盤(pán)附近，見(jiàn)到了安女士等多名業(yè)主，并就其反映的系列問(wèn)題進(jìn)行了深入了解。
記者：開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)是怎么說(shuō)的？
安女士：宣傳中，他們說(shuō)我們購(gòu)買(mǎi)的東亞翰林世家二期住房是公寓，也就是屬于住宅，可以商住兩用，在購(gòu)房中我們多數(shù)人都簽了兩份合同，可這兩份合同里面的住房用途卻不一樣。
記者：兩份合同中住房用途分別是什么？
安女士：我們簽的第一份合同里的住房用途中分為4種，分別是商住、辦公、公寓和空白(未填寫(xiě))，而第二份合同里都變成辦公了。第一份合同開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有給我們，個(gè)別業(yè)主當(dāng)時(shí)拍了照片，聽(tīng)說(shuō)第一份合同沒(méi)在房產(chǎn)局備案。
記者：開(kāi)發(fā)商對(duì)此是怎么解釋的？
安女士：我們簽合同時(shí)也提出疑問(wèn)了，他們告訴我們第一份合同不是正式的，說(shuō)等房款交完再簽有房產(chǎn)局備案的正式合同，以后水、電、煤氣都是按住宅的費(fèi)用收取。
記者：你們不相信開(kāi)發(fā)商的話(huà)？
安女士：前不久，電視臺(tái)報(bào)了沈陽(yáng)市鐵西區(qū)東亞優(yōu)立方樓盤(pán)的事兒，跟我們這個(gè)一模一樣，我們就擔(dān)心了，這住房用途能說(shuō)變就變嗎？開(kāi)發(fā)商交完房就拍拍屁股走人了，回頭水、電、煤氣公司如果按照辦公用房收取費(fèi)用，我們咋辦?。课覀?0多個(gè)業(yè)主到售樓處討過(guò)說(shuō)法，但他們并沒(méi)有給出明確答復(fù)，這心一直懸著放不下來(lái)。
【調(diào)查】
商住兩用宣傳吸引眾多市民購(gòu)房
采訪(fǎng)中，安女士等多名業(yè)主向記者提供了三張東亞翰林世家在前期宣傳過(guò)程中的照片，而這正是安女士等眾多業(yè)主在此購(gòu)房的原因。
安女士告訴記者，年初時(shí)她就開(kāi)始物色各類(lèi)房源，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又很洋氣的住房是她的首選。東亞翰林世家微信公眾號(hào)的一個(gè)廣告引起了她的注意。
采訪(fǎng)中，安女士向記者出示了廣告宣傳截圖，整個(gè)廣告宣傳以紅色為主題顏色，給人一種耳目一新的感覺(jué)。而最引人注意的就是圖片中對(duì)東亞翰林世家小區(qū)的宣傳語(yǔ)，“Ⅱ期新品LOFT雙層公寓”。
隨后，安女士再次向記者出示了東亞翰林世家一位銷(xiāo)售人員在朋友圈發(fā)的宣語(yǔ)，其中寫(xiě)道：公寓產(chǎn)品經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)部門(mén)努力水電都和民用一樣了，而且有煤氣，可落戶(hù)有學(xué)區(qū)！真不明白您猶豫啥呢！多便宜啊，買(mǎi)一層得兩層。同時(shí)該信息清晰地標(biāo)注著發(fā)布時(shí)間——2015年11月22日。
“看到第一個(gè)廣告宣傳時(shí)我還在猶豫呢，后來(lái)看到這條信息我就決定買(mǎi)房了。”在此購(gòu)房的另一位業(yè)主對(duì)記者說(shuō)。
在購(gòu)房前，一些業(yè)主拍下了東亞翰林世家設(shè)置的宣傳展板，上面寫(xiě)著：“30-90平創(chuàng)意復(fù)式，商住兩宜，一層價(jià)格，兩層空間。”
第一份合同只許拍照
安女士告訴記者，很多業(yè)主都選擇了貸款購(gòu)房，就這樣，很多業(yè)主簽署了第一份合同，在安女士提供的合同照片中房屋用途一欄里記者看到了商住兩用、公寓、辦公等字樣。
“你有合同的原件嗎？”記者對(duì)安女士說(shuō)。
說(shuō)到這兒，安女士等人皺緊了眉頭，異口同聲地告訴記者他們都沒(méi)有合同的原件。“售樓處工作人員告訴我們，第一份合同是辦理貸款用的，不是正式合同，只許拍照，這份合同在房產(chǎn)局也沒(méi)有備案。”
安女士還告訴記者，首付款采取的分期付款方式。售樓處工作人員告訴安女士等人，只有首付款全部付清才能簽訂房產(chǎn)局備案的正式合同。更讓安女士等人不解的是，他們發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)局備案的正式合同中寫(xiě)的房屋用途竟然都是辦公。
“我們提出過(guò)退房，但開(kāi)發(fā)商不讓?zhuān)f(shuō)退房就得交20%的違約金，現(xiàn)在貸款都辦下來(lái)了，這么做還可能遭到銀行起訴。”安女士無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)。
因此，安女士等人只得向開(kāi)發(fā)商提交了聯(lián)名訴求書(shū)，希望開(kāi)發(fā)商按宣傳內(nèi)容將房屋性質(zhì)改為商住兩用，但始終無(wú)果。
如今仍以商住兩用房進(jìn)行宣傳
為了能妥善解決問(wèn)題，安女士等人此前聯(lián)系上了電視臺(tái)的維權(quán)欄目，在相關(guān)采訪(fǎng)視頻中，東亞翰林世家項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人劉總就房屋用途問(wèn)題曾表示，商住兩用是由業(yè)主們決定的，他們所建造的房屋既能辦公又能居住，而這一說(shuō)法顯然沒(méi)有得到廣大業(yè)主們的認(rèn)可。
隨后，劉總向業(yè)主發(fā)放了調(diào)查問(wèn)卷，并邀請(qǐng)幾名業(yè)主召開(kāi)了會(huì)議。會(huì)議期間劉總表示，他們將與業(yè)主們建立一個(gè)溝通機(jī)制，并全力解決此事。“到現(xiàn)在根本沒(méi)有任何解決辦法，我們連他面都見(jiàn)不到。”安女士憤怒地對(duì)記者說(shuō)。
前不久，記者以購(gòu)房者的身份前往東亞翰林世家售樓處進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)記者問(wèn)起二期住房的相關(guān)問(wèn)題時(shí)，該售樓處工作人員告訴記者，簽合同時(shí)是辦公性質(zhì)用房，但之后水、電、煤氣都是按照住宅費(fèi)用收取。
“那就是屬于商住兩用唄？”聽(tīng)到記者的提問(wèn)后，該售樓員給了肯定的回答。
11月21日，記者先后多次撥打劉總的電話(huà)但始終無(wú)人接聽(tīng)，記者通過(guò)短信說(shuō)明采訪(fǎng)意圖后，劉總表示歡迎記者采訪(fǎng)，但稱(chēng)自己當(dāng)天沒(méi)時(shí)間。但當(dāng)記者與其約定具體采訪(fǎng)時(shí)間時(shí)，他不再回復(fù)。當(dāng)日16時(shí)30分，記者又向其發(fā)送了一條信息，提出11月22日前去采訪(fǎng)，而等來(lái)的只有劉總一句“你貴姓，怎么稱(chēng)呼”，便再無(wú)回音。
【聲音】
目前沒(méi)有更改住房用途成功的案例
記者了解到，目前在東亞翰林世家二期購(gòu)房的業(yè)主有數(shù)百戶(hù)，那么他們的煩惱究竟能不能解決呢？
近日，記者以購(gòu)房者的身份撥通了沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局皇姑分局的電話(huà)。
工作人員告訴記者，辦公用房是可以改成商住兩用房的，但必須嚴(yán)格按照文件要求來(lái)執(zhí)行，涉及到這方面問(wèn)題的文件繁多，且需要沈陽(yáng)市政府相關(guān)部門(mén)審批。
同時(shí)，該工作人員表示，截至目前他們沒(méi)有接過(guò)這方面的申請(qǐng)，關(guān)于辦公用房改商住兩用房的問(wèn)題，至今未有成功案例。
對(duì)此，遼寧百聯(lián)律師事務(wù)所律師王飛認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
開(kāi)發(fā)商開(kāi)始宣傳商住兩用應(yīng)當(dāng)屬于影響業(yè)主購(gòu)買(mǎi)及房屋價(jià)格的條件，因此，即使未寫(xiě)入合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同的內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的第二份合同已經(jīng)明確房屋性質(zhì)為辦公用，如果業(yè)主維權(quán)，首先應(yīng)當(dāng)推翻第二份合同，即認(rèn)定該份合同并非業(yè)主的真實(shí)意思表示。在推翻第二份合同的前提下，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按照原承諾履行義務(wù)，給業(yè)主造成的損失，例如水、電、煤氣費(fèi)用的增加，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商賠償，直至開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)當(dāng)時(shí)的承諾。
由于更改房屋性質(zhì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批，如無(wú)法改變，業(yè)主有法定解除合同的權(quán)利。