律師：有權(quán)要求沈陽東亞翰林世家開發(fā)商履行義務(wù)
【線上投訴】
最近，沈陽市民安女士等人遇到了一件煩心事，買房前說好的商住兩用，簽合同時卻變成了辦公用房。
安女士向本報投訴稱，今年3月她在位于沈陽市皇姑區(qū)的東亞翰林世家樓盤買了一套59平方米的復(fù)式住房，售樓員在宣傳過程中稱此房為商住兩用，但她在簽合同時發(fā)現(xiàn)，房屋用途一欄寫的卻是辦公。據(jù)了解，辦公用房和商住兩用房在水、電、煤氣等都存在價格差異，安女士認(rèn)為自己被騙了。
而在購買東亞翰林世家小區(qū)房屋的業(yè)主中，這個問題并非個例。
【線下面對面】
兩份合同兩種用途
近日，記者來到了東亞翰林世家樓盤附近，見到了安女士等多名業(yè)主，并就其反映的系列問題進(jìn)行了深入了解。
記者：開發(fā)商當(dāng)時是怎么說的？
安女士：宣傳中，他們說我們購買的東亞翰林世家二期住房是公寓，也就是屬于住宅，可以商住兩用，在購房中我們多數(shù)人都簽了兩份合同，可這兩份合同里面的住房用途卻不一樣。
記者：兩份合同中住房用途分別是什么？
安女士：我們簽的第一份合同里的住房用途中分為4種，分別是商住、辦公、公寓和空白(未填寫)，而第二份合同里都變成辦公了。第一份合同開發(fā)商都沒有給我們，個別業(yè)主當(dāng)時拍了照片，聽說第一份合同沒在房產(chǎn)局備案。
記者：開發(fā)商對此是怎么解釋的？
安女士：我們簽合同時也提出疑問了，他們告訴我們第一份合同不是正式的，說等房款交完再簽有房產(chǎn)局備案的正式合同，以后水、電、煤氣都是按住宅的費用收取。
記者：你們不相信開發(fā)商的話？
安女士：前不久，電視臺報了沈陽市鐵西區(qū)東亞優(yōu)立方樓盤的事兒，跟我們這個一模一樣，我們就擔(dān)心了，這住房用途能說變就變嗎？開發(fā)商交完房就拍拍屁股走人了，回頭水、電、煤氣公司如果按照辦公用房收取費用，我們咋辦?。课覀?0多個業(yè)主到售樓處討過說法，但他們并沒有給出明確答復(fù)，這心一直懸著放不下來。
【調(diào)查】
商住兩用宣傳吸引眾多市民購房
采訪中，安女士等多名業(yè)主向記者提供了三張東亞翰林世家在前期宣傳過程中的照片，而這正是安女士等眾多業(yè)主在此購房的原因。
安女士告訴記者，年初時她就開始物色各類房源，經(jīng)濟(jì)實惠又很洋氣的住房是她的首選。東亞翰林世家微信公眾號的一個廣告引起了她的注意。
采訪中，安女士向記者出示了廣告宣傳截圖，整個廣告宣傳以紅色為主題顏色，給人一種耳目一新的感覺。而最引人注意的就是圖片中對東亞翰林世家小區(qū)的宣傳語，“Ⅱ期新品LOFT雙層公寓”。
隨后，安女士再次向記者出示了東亞翰林世家一位銷售人員在朋友圈發(fā)的宣語，其中寫道：公寓產(chǎn)品經(jīng)過開發(fā)部門努力水電都和民用一樣了，而且有煤氣，可落戶有學(xué)區(qū)！真不明白您猶豫啥呢！多便宜啊，買一層得兩層。同時該信息清晰地標(biāo)注著發(fā)布時間——2015年11月22日。
“看到第一個廣告宣傳時我還在猶豫呢，后來看到這條信息我就決定買房了。”在此購房的另一位業(yè)主對記者說。
在購房前，一些業(yè)主拍下了東亞翰林世家設(shè)置的宣傳展板，上面寫著：“30-90平創(chuàng)意復(fù)式，商住兩宜，一層價格，兩層空間。”
第一份合同只許拍照
安女士告訴記者，很多業(yè)主都選擇了貸款購房，就這樣，很多業(yè)主簽署了第一份合同，在安女士提供的合同照片中房屋用途一欄里記者看到了商住兩用、公寓、辦公等字樣。
“你有合同的原件嗎？”記者對安女士說。
說到這兒，安女士等人皺緊了眉頭，異口同聲地告訴記者他們都沒有合同的原件。“售樓處工作人員告訴我們，第一份合同是辦理貸款用的，不是正式合同，只許拍照，這份合同在房產(chǎn)局也沒有備案。”
安女士還告訴記者，首付款采取的分期付款方式。售樓處工作人員告訴安女士等人，只有首付款全部付清才能簽訂房產(chǎn)局備案的正式合同。更讓安女士等人不解的是，他們發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)局備案的正式合同中寫的房屋用途竟然都是辦公。
“我們提出過退房，但開發(fā)商不讓，說退房就得交20%的違約金，現(xiàn)在貸款都辦下來了，這么做還可能遭到銀行起訴。”安女士無奈地對記者說。
因此，安女士等人只得向開發(fā)商提交了聯(lián)名訴求書，希望開發(fā)商按宣傳內(nèi)容將房屋性質(zhì)改為商住兩用，但始終無果。
如今仍以商住兩用房進(jìn)行宣傳
為了能妥善解決問題，安女士等人此前聯(lián)系上了電視臺的維權(quán)欄目，在相關(guān)采訪視頻中，東亞翰林世家項目的負(fù)責(zé)人劉總就房屋用途問題曾表示，商住兩用是由業(yè)主們決定的，他們所建造的房屋既能辦公又能居住，而這一說法顯然沒有得到廣大業(yè)主們的認(rèn)可。
隨后，劉總向業(yè)主發(fā)放了調(diào)查問卷，并邀請幾名業(yè)主召開了會議。會議期間劉總表示，他們將與業(yè)主們建立一個溝通機(jī)制，并全力解決此事。“到現(xiàn)在根本沒有任何解決辦法，我們連他面都見不到。”安女士憤怒地對記者說。
前不久，記者以購房者的身份前往東亞翰林世家售樓處進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)記者問起二期住房的相關(guān)問題時，該售樓處工作人員告訴記者，簽合同時是辦公性質(zhì)用房，但之后水、電、煤氣都是按照住宅費用收取。
“那就是屬于商住兩用唄？”聽到記者的提問后，該售樓員給了肯定的回答。
11月21日，記者先后多次撥打劉總的電話但始終無人接聽，記者通過短信說明采訪意圖后，劉總表示歡迎記者采訪，但稱自己當(dāng)天沒時間。但當(dāng)記者與其約定具體采訪時間時，他不再回復(fù)。當(dāng)日16時30分，記者又向其發(fā)送了一條信息，提出11月22日前去采訪，而等來的只有劉總一句“你貴姓，怎么稱呼”，便再無回音。
【聲音】
目前沒有更改住房用途成功的案例
記者了解到，目前在東亞翰林世家二期購房的業(yè)主有數(shù)百戶，那么他們的煩惱究竟能不能解決呢？
近日，記者以購房者的身份撥通了沈陽市規(guī)劃和國土資源局皇姑分局的電話。
工作人員告訴記者，辦公用房是可以改成商住兩用房的，但必須嚴(yán)格按照文件要求來執(zhí)行，涉及到這方面問題的文件繁多，且需要沈陽市政府相關(guān)部門審批。
同時，該工作人員表示，截至目前他們沒有接過這方面的申請，關(guān)于辦公用房改商住兩用房的問題，至今未有成功案例。
對此，遼寧百聯(lián)律師事務(wù)所律師王飛認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
開發(fā)商開始宣傳商住兩用應(yīng)當(dāng)屬于影響業(yè)主購買及房屋價格的條件，因此，即使未寫入合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同的內(nèi)容。開發(fā)商違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但業(yè)主和開發(fā)商簽訂的第二份合同已經(jīng)明確房屋性質(zhì)為辦公用，如果業(yè)主維權(quán)，首先應(yīng)當(dāng)推翻第二份合同，即認(rèn)定該份合同并非業(yè)主的真實意思表示。在推翻第二份合同的前提下，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商按照原承諾履行義務(wù)，給業(yè)主造成的損失，例如水、電、煤氣費用的增加，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商賠償，直至開發(fā)商兌現(xiàn)當(dāng)時的承諾。
由于更改房屋性質(zhì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)部門審批，如無法改變，業(yè)主有法定解除合同的權(quán)利。