房屋租賃糾紛面臨著法律欠缺的尷尬 律師：簽字前仔細(xì)約定
據(jù)了解,住建部目前正在制定《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，其中計(jì)劃用專章規(guī)定房屋租賃的相關(guān)內(nèi)容,尤其是規(guī)范自然人之間的租賃關(guān)系。近日還有媒體報(bào)道稱,地方立法也將出手房屋租賃領(lǐng)域,比如,北京市將積極推進(jìn)房屋租賃條例立法,保障住房租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益,嚴(yán)厲打擊群租行為。
出租房成“兇宅” 法院判賠2萬(wàn)元
沈陽(yáng)的房主王麗(化名)萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到,會(huì)因?yàn)樽夥慷巧瞎偎尽?/div>
據(jù)媒體報(bào)道，王麗在蘇家屯區(qū)有一處住房，她將這間房子租給了女子李蘭(化名)，雙方約定租賃期限為一年，自2014年11月起至2015年10月止，租金按季度交納，每季度2800元。
去年6月下旬，警方告知房東王麗，一名男子在她的出租房?jī)?nèi)自殺，被發(fā)現(xiàn)時(shí)已身亡多日，房間里散發(fā)著腐爛的臭味。
原來(lái)，租房者李蘭未經(jīng)房東同意，私自將房屋轉(zhuǎn)租給了這名自殺男子。
房東王麗表示，這起自殺死亡事件導(dǎo)致她的新房變成了兇宅，沒(méi)有人愿意承租或者購(gòu)買，給她造成了極大的損失；租房者李蘭在隱瞞房東的情況下，將房屋轉(zhuǎn)租他人，“她沒(méi)有認(rèn)真考察租客身份、精神狀態(tài)、租房用途等因素，造成嚴(yán)重后果。”
房東王麗將李蘭告上法院，請(qǐng)求法院判令被告賠償房屋及其他財(cái)產(chǎn)的貶值損失6萬(wàn)元，屋內(nèi)重新裝修、更換床及其他物品的損失4.8萬(wàn)元，精神損失費(fèi)1萬(wàn)元。
法院認(rèn)為，被告未經(jīng)原告同意將房屋轉(zhuǎn)租具有過(guò)錯(cuò)，但轉(zhuǎn)租的承租人在房屋內(nèi)自殺與被告的轉(zhuǎn)租行為之間沒(méi)有因果關(guān)系，被告的轉(zhuǎn)租行為不是造成原告的房屋成為“兇宅”的直接原因，但存在間接的因果關(guān)系，故被告應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
因轉(zhuǎn)租的承租人在承租房屋內(nèi)自殺，屬于非正常死亡，符合通常人在日常生活中對(duì)于“兇宅”說(shuō)法的判斷，對(duì)房屋的價(jià)值造成了一定影響，并且屋內(nèi)被污染的物品確需更換。
結(jié)合被告的主觀過(guò)錯(cuò)程度，沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)人民法院一審判令被告賠償房東房屋貶值及更換屋內(nèi)裝修、物品損失共計(jì)2萬(wàn)元。
房主與租客 各有各煩惱
因?yàn)樽夥看蚱鹆斯偎?王麗的遭遇并不鮮見,記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租客的辛酸也很多。有的被房東隨意終止合同縮短租期,卻拿不到相應(yīng)的違約賠償；有的隨意被要求漲房租；有的則遭遇黑中介,被騙走押金卻投訴無(wú)門；還有的則要忍受中介的各種霸王條款,比如重復(fù)繳納中介費(fèi)用。
同樣的,相對(duì)處于強(qiáng)勢(shì)的房東在出租房子的過(guò)程中也并不省心。
北京的周女士就因?yàn)榘炎约旱姆孔幼饨o了一個(gè)“不靠譜”的租客而不得安生。“剛租的時(shí)候,嫌我們家客廳的燈太暗。我和我老公一商量,一個(gè)燈沒(méi)多少錢,換一個(gè)吧?，F(xiàn)在住了一年了,又要交房租了,他又說(shuō)床墊太軟,睡著不舒服,要換。沙發(fā)太臟,也要換。而這些中介根本就不管。”
很多房東更加有苦難言的是,不但賺不到房租,還會(huì)付出金錢的代價(jià)。比如,遇到不靠譜的中介,中途就跑路了,結(jié)果只能損失房租自認(rèn)倒霉。再如,把房子交給了黑中介,房子明明到期了,中介卻不通知租戶,房東只能自己去收房,有時(shí)甚至?xí)[到派出所。
■律師說(shuō)法：法律滯后掣肘行業(yè)發(fā)展
嘉賓律師：遼寧騰達(dá)律師事務(wù)所律師李越
李越表示，目前,我國(guó)現(xiàn)行房屋租賃的法律規(guī)范主要有兩個(gè)層面:第一層面是法律，《合同法》以及現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)管理法》。第二個(gè)層面是司法解釋，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》。還有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》。
李越表示，這些法律法規(guī)已經(jīng)不能及時(shí)調(diào)整目前房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。
首先,《合同法》中有租賃合同一章,該章在制度設(shè)計(jì)上雖有很多先進(jìn)規(guī)范,但《合同法》的制度設(shè)計(jì)理念是繁榮社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)架構(gòu)為主，體現(xiàn)商事的行為模式，而房屋租賃大多是民事行為。目前法律對(duì)承租人的保護(hù)還很欠缺,在配套制度設(shè)計(jì)上相對(duì)不全面。
其次,1995年出臺(tái)的城市房地產(chǎn)管理法中更多的內(nèi)容是加強(qiáng)行政監(jiān)管，行政屬性較強(qiáng)。
應(yīng)關(guān)注實(shí)施性弱的難題
李越律師稱，房屋租賃是公法和私法交織的一個(gè)特殊領(lǐng)域,不是單純的民法規(guī)范和引導(dǎo)的問(wèn)題,還會(huì)涉及到國(guó)家管制行為。所以,公權(quán)力應(yīng)當(dāng)適當(dāng)介入房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域。
目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的各種欺詐違法行為橫行,在很大程度上就是相關(guān)立法欠缺、監(jiān)管部門沒(méi)有充分履行監(jiān)管職責(zé)所致,這對(duì)于未來(lái)我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展極為不利。
此外,房屋租賃立法中的一些實(shí)施性弱的難點(diǎn)問(wèn)題必須予以關(guān)注,如買賣不破租賃原則、房屋租賃權(quán)登記的法律效力、最短租賃期限的規(guī)定、租金管制、租賃合同解除、出租人以及承租人的法律責(zé)任等問(wèn)題,都需要通過(guò)立法進(jìn)一步細(xì)化和明確。這樣有利于規(guī)范房屋租賃行為,促進(jìn)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。
被遺忘的租賃備案
李越表示，《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定,房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi),房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。
李越稱，但是這些規(guī)定在實(shí)踐中卻一直沒(méi)有落實(shí)實(shí)施。很多出租人都不會(huì)去主動(dòng)備案。究其原因,一是法律規(guī)定比較模糊,到底是登記還是備案,法律并沒(méi)有明確；二是該制度與買賣不破租賃等制度沒(méi)有聯(lián)動(dòng)；三是到底由誰(shuí)來(lái)具體執(zhí)行也沒(méi)有明確。這些內(nèi)容都需要進(jìn)一步規(guī)范,因?yàn)槿绻煌ㄟ^(guò)備案公示出來(lái),就會(huì)導(dǎo)致承租人的很多權(quán)利被規(guī)避掉,影響交易安全。
李越建議，合同中應(yīng)當(dāng)明確出租房屋的用途，如果在合同中沒(méi)有明確，承租人在租賃房屋之后，改變房屋的用途，導(dǎo)致出租人財(cái)產(chǎn)利益的損失，卻又不能依據(jù)合同找回自己的損失，實(shí)為得不償失。
房屋租賃應(yīng)當(dāng)明確租金的交付方式以及交付日期，這也是雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)考慮的重點(diǎn)問(wèn)題。有的時(shí)候，承租方承受能力有限，如果一次性交納幾個(gè)月的房租比較困難，這時(shí)候就可以在合同中規(guī)定按月交納。如果沒(méi)有規(guī)定，房屋租賃后就易出現(xiàn)矛盾，不利于雙方當(dāng)事人和平共處。
房屋的使用和修繕義務(wù)的約定。法律規(guī)定，承租人有按約定使用房屋并保護(hù)房屋的義務(wù)，如果承租人違反義務(wù)，出租人可以解除合同并要求賠償損失；出租人在房屋出租期間，具有修繕?lè)课莸牧x務(wù)，因此，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意這些內(nèi)容的設(shè)定。很多出租人會(huì)將房屋的修繕義務(wù)約定給承租人，這是不合理的。使用房屋時(shí)，涉及水費(fèi)、電費(fèi)以及(北方)取暖費(fèi)等費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問(wèn)題。
這些因素承租人必須與房屋的租賃價(jià)格相結(jié)合。經(jīng)過(guò)雙方討價(jià)還價(jià)后，應(yīng)該將部分費(fèi)用的負(fù)擔(dān)情況寫在合同中，以免履行中出現(xiàn)糾紛。