物業(yè)糾紛看似數(shù)額不大，卻與千家萬戶的生活息息相關(guān)，妥善解決物業(yè)糾紛對于增強人民群眾獲得感幸福感安全感具有重要意義。

　　十多年前，某大型國企在營口市鲅魚圈區(qū)建立分公司，投資修建了配套職工公寓樓，小區(qū)業(yè)主總數(shù)接近7000戶。由于空置率過高、物業(yè)公司轉(zhuǎn)為獨立經(jīng)營等因素，小區(qū)物業(yè)費收繳比例長期在低位徘徊，直接影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，形成惡性循環(huán)，超過3000戶業(yè)主拒交物業(yè)費，去年，在營口市鲅魚圈區(qū)人民法院預(yù)警機制的推動下，糾紛情況被通報到了法院。

　　更高的繳費比例，更優(yōu)的物業(yè)服務(wù)——經(jīng)過鲅魚圈區(qū)法院的不懈努力，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司迎來了一個雙贏結(jié)果。

去年11月28日，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院立案庭庭長衛(wèi)端（右二）組織研究撰寫物業(yè)糾紛調(diào)研報告。

　　對物業(yè)糾紛進行訴源治理勢在必行。

　　治理物業(yè)糾紛，人民法院責(zé)無旁貸。一方面主動融入黨委領(lǐng)導(dǎo)的基層社會治理大格局，積極聯(lián)合有關(guān)部門形成合力，為小區(qū)居民和物業(yè)公司解決困擾生活和發(fā)展的實際問題，以解決急難愁盼化解矛盾糾紛；另一方面堅持能動司法，深入分析物業(yè)糾紛成因，制發(fā)具有針對性和可操作性的司法建議，為強化物業(yè)糾紛源頭治理建言獻策。

　　來自社區(qū)的預(yù)警

　　“案子之所以沒進法院，是因為我們有一個預(yù)警機制。”營口市鲅魚圈區(qū)人民法院立案庭庭長衛(wèi)端告訴記者，2019年10月，鲅魚圈區(qū)法院聯(lián)合鲅魚區(qū)司法局出臺了《關(guān)于開展聯(lián)動訴調(diào)對接工作的意見》，要求調(diào)解組織對可能出現(xiàn)的矛盾糾紛進行預(yù)警。

　　正是通過這個預(yù)警機制，社區(qū)及時將情況通報給法院，為化解矛盾糾紛贏得了先機與主動。

　　在黨委、政府的支持下，鲅魚圈區(qū)法院第一時間與該小區(qū)所屬國企進行對接。“我們踐行‘抓前端、治未病’理念，堅持能動司法，主動將關(guān)口前移，及時將矛盾糾紛化解在訴前?！宾阳~圈區(qū)法院黨組書記、院長李亮介紹，法院同時聯(lián)合區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會等成立工作小組，積極化解糾紛。

　　楊士啟既是鲅魚圈區(qū)法院的特邀調(diào)解員，又是鲅魚圈區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會主任。他告訴記者：“在法院的支持下，我們把調(diào)解室搬進了糾紛發(fā)生的小區(qū)，方便梳理問題對癥下藥?！?

　　針對業(yè)主反映強烈的小區(qū)周邊無序經(jīng)營問題，法院建議城市綜合執(zhí)法局強化執(zhí)法，引導(dǎo)商販進入市場經(jīng)營?！耙郧伴T口那條道都快被擠沒了，垃圾臭氣熏天，早晚吵吵鬧鬧?！睒I(yè)主趙某告訴記者，現(xiàn)在好了，比以前舒坦多了。

　　同時，法院與企業(yè)取得聯(lián)系共商對策，向業(yè)主進行法治宣傳，打破從眾心理和固有觀念；建議物業(yè)公司提升服務(wù)水平，重新贏得業(yè)主的認可和信賴。

　　去年10月25日10點多，業(yè)主王某來到物業(yè)公司，主動交納了拖欠的物業(yè)費?！斑@欠錢早晚都得還，法院三天兩頭地來宣傳，還是交了吧?！蓖跄车莱隽硕辔粯I(yè)主的心里話。

　　截至去年11月20日，已有400余戶業(yè)主交納了拖欠的物業(yè)費。“法院的調(diào)解非常有效，越來越多的業(yè)主開始補交物業(yè)費?！蔽飿I(yè)公司相關(guān)負責(zé)人單某表示，相信法院能夠幫助解決矛盾，暫時不考慮起訴。

　　法院支持指導(dǎo)人民調(diào)解

　　去年7月19日下午兩點，鲅魚圈區(qū)法院第十一審判庭座無虛席。一場面向物業(yè)經(jīng)理的普法培訓(xùn)會正在舉行。

　　“我們原先只邀請70名物業(yè)經(jīng)理，結(jié)果來了140人?！睏钍繂⒔榻B。電梯對裝修“上料”收費有法律依據(jù)嗎？為什么要健全業(yè)主信息登記？服務(wù)合同有哪些必加條款？……“來學(xué)習(xí)要比來打官司好，可以更好督促物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營行為、提升服務(wù)水平，從而減少和業(yè)主之間的矛盾?！睜I口市物業(yè)管理協(xié)會會長王化啟說。

　　事實上，活動名曰普法，但講授的內(nèi)容遠超普法，是更高意義上的普法。如何確保電梯運行安全穩(wěn)定？維護消防通道需要注意什么？裝修管理有哪些最新規(guī)定？……一個個看似與法院無關(guān)的問題，幾乎都與居民生活相連，哪一個沒關(guān)注到，都有可能成為矛盾糾紛的“導(dǎo)火索”。

　　“只要有利于減少矛盾糾紛，法院都大力支持，為我們提供場地、安排法官解答疑惑?！睏钍繂⒔榻B，2021年以來，物業(yè)調(diào)委會已經(jīng)舉行了5場這樣的講座，覆蓋物業(yè)企業(yè)相關(guān)負責(zé)人近400人次。

　　與此同時，鲅魚圈區(qū)法院還設(shè)立訴調(diào)對接窗口，構(gòu)建大調(diào)解平臺和網(wǎng)絡(luò)，加強與行政機關(guān)、民間調(diào)解組織、行業(yè)協(xié)會的溝通對接，通過積極“走出去”把矛盾糾紛化解在萌芽。

　　除現(xiàn)場釋法說理之外，法院及時為物業(yè)調(diào)委會提供了諸多典型案例，同時指導(dǎo)調(diào)委會利用好營口市中級人民法院印發(fā)的《物業(yè)糾紛案件白皮書》。

　　“我覺得，法院定期將典型案例集結(jié)成冊，不僅發(fā)給業(yè)主和物業(yè)公司看，更重要的是要我們把典型案例用到糾紛調(diào)解中，通過‘以案促調(diào)’化解糾紛。”說著，楊士啟又拿起一本小冊子，打開目錄，向記者展示。

　　原來，這是一本鲅魚圈區(qū)法院為調(diào)解員準備的法律匯編，里面包含《民法典》物業(yè)服務(wù)相關(guān)條款、相關(guān)司法解釋、國家部委辦的通知意見以及國家、省和營口市的物業(yè)管理條例等法律法規(guī)。

　　“這是一本‘調(diào)解工具書’，遇到不清楚的法律法規(guī)，隨時就能翻到答案?！闭f起鲅魚圈區(qū)法院對物業(yè)調(diào)委會的支持和指導(dǎo)，楊士啟如數(shù)家珍。

　　為進一步提升解紛工作效率，鲅魚圈區(qū)法院針對家事糾紛、小額合同糾紛、侵權(quán)糾紛等爭議不大的案件建立了調(diào)解確認和速裁審理雙向分流機制，對于調(diào)解不成功的案件迅速分流到速裁審判團隊進行審理，通過速裁方式進行快審、快判，大大降低當(dāng)事人訴累，有效縮短辦案周期。

　　著力從源頭化解物業(yè)糾紛

　　產(chǎn)生物業(yè)糾紛的根源在哪里？為何會出現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢？到底應(yīng)該如何有效化解？

　　“如果不能提出行之有效的解決對策，不僅法院將處在疲于應(yīng)對的狀態(tài)，更重要的是會影響老百姓獲得感和幸福感。”營口市中級人民法院黨組書記、院長郝熠認為，妥善解決物業(yè)糾紛是推動社會發(fā)展、滿足人民群眾美好生活需要的“最后一百米”，具有重要的現(xiàn)實意義。

　　出于“妥善解決”的考慮，去年7月，鲅魚圈區(qū)法院對轄區(qū)物業(yè)糾紛情況進行了調(diào)研，一方面邀請物業(yè)企業(yè)填寫調(diào)研問卷、詢計問策，另一方面對近5年的物業(yè)案件進行梳理，總結(jié)出了物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因。

　　“鲅魚圈區(qū)物業(yè)企業(yè)長期使用前期物業(yè)服務(wù)合同，有的物業(yè)服務(wù)達不到業(yè)主的期望和要求，當(dāng)業(yè)主訴求得不到解決，又缺少與物業(yè)企業(yè)平等對話、磋商的渠道時，只能以拒交物業(yè)費來對抗，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的最主要的原因。”衛(wèi)端介紹。

　　手里握著調(diào)研結(jié)果，衛(wèi)端心里很清楚，治理物業(yè)糾紛是一項系統(tǒng)性工程，依靠某個單位“單打獨斗”地開展效果有限，需要各個部門通力協(xié)作。

　　于是，一份力求在源頭上化解物業(yè)糾紛的司法建議由鲅魚圈區(qū)法院發(fā)出。其中，建立物業(yè)糾紛解決平臺是這份司法建議的重中之重。

　　衛(wèi)端進一步解釋，這個平臺更重要的作用是協(xié)調(diào)各個部門形成合力，高效便捷地為業(yè)主和物業(yè)企業(yè)解決急難愁盼，進一步消除物業(yè)糾紛滋生的土壤。

　　此外，司法建議還提出，相關(guān)部門加強對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督，定期檢查物業(yè)企業(yè)履行合同約定的情況，對被投訴較多、履行合同不符合標(biāo)準的物業(yè)企業(yè)進行約談、預(yù)警；指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉出有責(zé)任心、確實能為群眾排憂解難的業(yè)主委員會等。

　　司法建議得到了有關(guān)部門的積極回應(yīng)，鲅魚圈區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和公用事業(yè)中心在收到區(qū)政府轉(zhuǎn)辦的司法建議書后，對全區(qū)物業(yè)管理工作進行了全面梳理，采取分級管理、依法落實退出機制、搭建物業(yè)糾紛訴調(diào)平臺等舉措，進一步提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，促進行業(yè)規(guī)范化、法治化發(fā)展。