精彩速讀

　　日前，丹東市中級(jí)人民法院執(zhí)行二庭在處理一起涉及9處商用不動(dòng)產(chǎn)案件中，充分考慮執(zhí)行人與被執(zhí)行人所需，在全省率先出臺(tái)與拍賣結(jié)果掛鉤的評(píng)估收費(fèi)辦法，減少執(zhí)行合同中商業(yè)糾紛解決的時(shí)間和成本；在全省首創(chuàng)具有指導(dǎo)意義的“附承諾帶租拍賣”方法。最終案件得以成功執(zhí)行。

合議庭反復(fù)研究“附承諾帶租拍賣”可行性。

　　日前，因遼寧某開發(fā)公司未支付工程款，東港市某建筑公司向法院申請(qǐng)執(zhí)行已保全查封的9處商用不動(dòng)產(chǎn)（門市）。這9處不動(dòng)產(chǎn)都被案外人占有且經(jīng)營(yíng)中，執(zhí)行工作面臨的是“老大難”問題。

　　鼓勵(lì)“租客”轉(zhuǎn)為“房東”

　　依法慎用強(qiáng)制措施，保障生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序。本案執(zhí)行過程中，9處商品房全部被占有經(jīng)營(yíng)，面對(duì)查封標(biāo)的物被違法租賃，法院沒有直接采取懲戒措施，而是充分聽取占有者反饋意見，積極回應(yīng)中小市場(chǎng)主體的現(xiàn)實(shí)需求。

　　法院鼓勵(lì)占有經(jīng)營(yíng)者參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，由“租客”轉(zhuǎn)為“房東”，另一方面，獲得占有人拍賣后主動(dòng)退場(chǎng)的承諾，拒不退場(chǎng)法院將堅(jiān)決予以打擊。

　　法院通過精細(xì)化勘察和差異化執(zhí)行，既保障了勝訴債權(quán)人的合法權(quán)益，又防止因案件執(zhí)行時(shí)間過長(zhǎng)而“拖瘦”“拖垮”被執(zhí)行企業(yè)，最大程度降低對(duì)當(dāng)事人必要生產(chǎn)生活秩序的影響，為市場(chǎng)主體和經(jīng)營(yíng)秩序提供“潤(rùn)物細(xì)無聲”的服務(wù)。

　　不成交不付評(píng)估費(fèi)

　　丹東中院在執(zhí)行此案中，在全省首創(chuàng)不成交不付費(fèi)的評(píng)估方式，將評(píng)估費(fèi)用與拍賣結(jié)果關(guān)聯(lián)，成交后再付費(fèi)。這一措施將評(píng)估過程、評(píng)估結(jié)果、收費(fèi)金額與拍賣結(jié)果掛鉤，倒逼評(píng)估公司主動(dòng)避免因價(jià)格“虛高”導(dǎo)致無法拍出的情況。

　　與另案相比，在標(biāo)的物幾乎相同的情況下，本案評(píng)估時(shí)間、評(píng)估費(fèi)用大幅下降，成交率上升至100%。與同期類案相比，本案評(píng)估時(shí)間從75天縮短至23天，評(píng)估費(fèi)用從7.6萬元下降至1.2萬元，評(píng)估價(jià)格從每平米1.4萬元下降至6300元，成交率從5.6%上升至100%，最終執(zhí)行回款1040萬元，吸引投資735萬元，返還被執(zhí)行人溢價(jià)款2.3萬元。

　　全省首創(chuàng)方法獲認(rèn)同

　　本案在全省首創(chuàng)“附承諾帶租拍賣”的執(zhí)行方法，使查封財(cái)產(chǎn)物盡其用，為法治化營(yíng)商環(huán)境提供更為有利的保障和支撐。

　　本案“帶租拍賣、續(xù)租交付”的交付方式，成為后期保護(hù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，尤其是中小企業(yè)的有效探索。全案處置的9處不動(dòng)產(chǎn)均存在經(jīng)營(yíng)者違法占據(jù)情形，法院應(yīng)當(dāng)清場(chǎng)后拍賣，但丹東中院最終尋找到強(qiáng)制執(zhí)行與保護(hù)市場(chǎng)秩序的切入點(diǎn)——“附承諾帶租拍賣”。

　　從執(zhí)行結(jié)果來看，拍賣成交的9處不動(dòng)產(chǎn)部分由實(shí)際占有者購買，部分不動(dòng)產(chǎn)購買者與占有者于交付現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成續(xù)租協(xié)議。其中，4處不動(dòng)產(chǎn)由實(shí)際經(jīng)營(yíng)者購買，5處不動(dòng)產(chǎn)購買者與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成續(xù)租協(xié)議，申請(qǐng)人、被執(zhí)行人、買受人、占有人均未提出異議，全案執(zhí)行完畢，查封財(cái)產(chǎn)重新流入市場(chǎng)。

　　本可能“刀兵相見”的強(qiáng)制騰空現(xiàn)場(chǎng)變得一片祥和，新的執(zhí)行方式獲得了市場(chǎng)主體的廣泛認(rèn)同。

　　司法公信力提供保障

　　本案共為勝訴當(dāng)事人執(zhí)行到位1040萬元，退還被執(zhí)行人拍賣溢價(jià)款2.3萬元，在滿足勝訴當(dāng)事人勝訴權(quán)益的同時(shí)，也為被執(zhí)行人企業(yè)提供現(xiàn)金回流。

　　此外，通過對(duì)拍賣標(biāo)的物1個(gè)月的上網(wǎng)展示，本案最終歷經(jīng)3000余人圍觀，57人參與競(jìng)拍，吸引投資735.45萬元。

　　依靠司法公信力為交易提供了信用保障，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣極大提升了投資者的投資信心，為投資者提供了新的投資選擇。尤其是本案最后兩套不動(dòng)產(chǎn)成交，系全省首次在流拍后第三人申請(qǐng)以流拍價(jià)格購買流拍標(biāo)的物，為標(biāo)的流拍后如何處置查封物這一執(zhí)行難題提供了新的選擇。

　　經(jīng)了解，第三人觀望很久后，最終放棄投資異地開發(fā)項(xiàng)目而購買丹東中院拍賣標(biāo)的物，主要原因?yàn)閷?duì)法院司法拍賣充分信任，對(duì)在當(dāng)?shù)赝顿Y結(jié)果可以做出充分預(yù)期。

　　最終實(shí)現(xiàn)多方共贏

　　法治既是改善營(yíng)商環(huán)境的重要手段，也是營(yíng)商環(huán)境的重要組成部分，打造法治化營(yíng)商環(huán)境，執(zhí)行過程中就要努力實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。

　　本案執(zhí)行過程中，法院執(zhí)行人員與當(dāng)?shù)厝舜蟠肀３譁贤ǎ餐诋?dāng)?shù)貙ふ覞撛凇百I家”，鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體活躍參與司法拍賣。法院向四級(jí)人大代表匯報(bào)執(zhí)行進(jìn)展情況，聽取各級(jí)人大代表關(guān)于本案執(zhí)行的意見，請(qǐng)求人大代表協(xié)助本案執(zhí)行獲得更好的社會(huì)效果。

　　最終，9處正在經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)“0”異議與“100%”成交的數(shù)據(jù)對(duì)比，也彰顯了法院打造法治化營(yíng)商環(huán)境的決心與能力。

　　丹東中院注重與市場(chǎng)主體的交流互動(dòng)，綜合采取活封活扣、盤活資產(chǎn)、慎用懲戒等靈活的執(zhí)行方法，保障申請(qǐng)執(zhí)行企業(yè)的合法權(quán)益，幫助被執(zhí)行企業(yè)擺脫困境，協(xié)助實(shí)際經(jīng)營(yíng)者繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，最終獲得了多方共贏的良好結(jié)果。